Durante la semana pasada se sancionó una nueva ley de alquileres que viene a modificar y complementar cuestiones que hacen a reclamos históricos por parte de inquilinos. Para contextualizar, sabemos que el déficit habitacional en nuestro país es muy elevado y el acceso a la vivienda propia una meta cada vez más difícil de concretar para las familias argentinas, producto de décadas de ausencia en planificación del hábitat o de políticas inefectivas a la hora de tratar esta problemática.
Según el Indec, para la segunda mitad del 2019, casi el 30% de los hogares en nuestro país no son propietarios de la vivienda que habitan. Si a esto le agregamos que, independientemente de la tenencia de la vivienda, el 20% de las familias vive en casas con algún tipo de insuficiencia material, o que el 43,6% no tiene acceso a algún servicio esencial (cloacas, gas de red, agua corriente), se termina configurando un escenario sumamente negativo en esta materia.
En este sentido, y yendo a la situación particular de las personas o familias que alquilan, desde hace varios años se están pidiendo regulaciones a este mercado creciente, plagado de arbitrariedades y usos y costumbres distintos dependiendo la localidad y provincia donde uno se encuentre.
En resumen, las modificaciones que plantea la ley son las siguientes:
Primero que nada, los precios de los mismos se actualizarán una vez por año, en muchos casos esto se hacía de forma semestral. El cálculo del ajuste será teniendo en cuenta, en partes iguales, la evolución de la inflación y de los salarios.
Por otro lado, el plazo mínimo del contrato pasa a ser de 3 años, es decir, un incremento de 1 año con respecto a la anterior legislación. En este sentido, el mes de anticipo y el depósito de garantía no deberán ser mayores al equivalente de un mes de alquiler. En el caso del depósito de garantía, se devuelve actualizado al valor del último mes.
Un planteo necesario, es el relacionado con las expensas. Por uso y costumbre, las expensas ordinarias (vinculadas al funcionamiento general y cotidiano del edificio o lugar donde se asienta la vivienda) se encuentran a cargo del inquilino, y las extraordinarias a cargo del locador. Sin embargo, esto no siempre se respeta o se generan malos entendidos que terminan arribando en situaciones grises donde el locatario termina haciéndose cargo en muchas instancias. Es por esto que la ley plantea explícitamente la división planteada anteriormente, formalizándola.
Respecto de las garantías, el locatario debe presentar al menos dos propuestas entre título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal (alguna documentación que declare ingresos). Respecto al valor de la misma, no deberá ser mayor a 5 veces el valor mensual de la locación salvo que la garantía sea de ingresos, la cual puede ser hasta 10 veces.
Hasta acá, son avances importantes que se venían reclamando, como mencione, desde hace varios años. Sin embargo, lo más innovador de esta normativa es la creación del Programa Nacional de Alquiler Social, el cual surge para contribuir al acceso a la vivienda digna en alquiler, atendiendo principalmente a las víctimas de violencia de género y personas en situación de vulnerabilidad, como así también para regular las situaciones que puedan devenir del incumplimiento de lo pactado en los contratos de alquiler u otras excepciones.
Resta ver la implementación efectiva de esta normativa y ver sus resultados para poder regular de forma justa un mercado con un fuerte desbalance en el poder de negociación de las partes. La única cuestión que queda sin tratar es la relativa a los montos que se cobran por el alquiler, que es quizás el elemento más excluyente a la hora de acceder a una vivienda. Seguramente esa discusión podría haber llegar a trabar el proyecto (además de ser sumamente compleja), por lo cual la normativa no la contempla y esto permitió una aprobación rápida de la misma. Sin embargo, es necesario empezar a construir por localidad, algún tipo de precio de referencia para evitar una dispersión en los valores como así también precios inflados, entendiendo la heterogeneidad de un mercado que tiene de todo y diferentes condiciones no solamente desde el tamaño, sino también en el estado, antigüedad, ubicación y otras amenidades. El problema de no tratar esto es que, por más que se regulen los aumentos o modificaciones de los contratos, los propietarios se pueden ver incentivados a poner precios más altos de entrada para compensar cualquier tipo de perdida prevista por actualizaciones que no los dejen satisfechos. Será cuestión de tiempo ver cómo funciona la implementación de la normativa, pero a priori el panorama parece alentador y una importante satisfacción para las personas que alquilan.
