El Gobierno Nacional anunció un nuevo esquema para el pago de cuotas de hipotecas UVA, el cual se basa en una convergencia gradual, con participación de los mismos bancos, en el valor de los montos a pagar por las personas involucradas. Esta medida comenzará a funcionar a partir de febrero, durante 12 meses, con la premisa de suavizar el impacto en las variaciones de las cuotas para este año (26%), las cuales comenzarían a regir este próximo mes. Por otro lado, la cuota en ningún caso podrá superar el 35% del ingreso familiar. En estas situaciones, la entidad financiera con la cual la familia esté involucrada, deberá buscar un esquema especial para atender tal situación.
No es una novedad que los créditos hipotecarios UVA tuvieron un efecto sumamente perjudicial en las familias que accedieron a los mismos, las cuales vieron aumentar dramáticamente la cuota y el costo de capital a desembolsar en los últimos años. De hecho, durante el año pasado, la cuota fue congelada desde agosto, para evitar así el empeoramiento de las condiciones de vida de los tenedores de crédito, los cuales debían endeudarse para poder pagar la suma mensual requerida. El único problema de esta medida fue que la misma se financió con fondos del fideicomiso PROCREAR, el cual fue diseñado para la construcción de viviendas, más que para la contemplación de emergencias crediticias hipotecarias.
Según el relevamiento del Banco Central, en la actualidad hay 105 mil deudores hipotecarios UVA de los cuales 95 mil corresponden a préstamos para vivienda única, lo cual evidencia la gravedad de la situación general. Esto explica lo estéril del argumento que afirma que las personas que pudieron acceder a comprar una vivienda se capitalizaron en dólares -dado que el mercado inmobiliario se encuentra dolarizado-. El hecho es que, si bien esto es real, el grueso de quienes realizaron estas transacciones no lo hicieron pensando en comprar la casa para luego venderla y tener un beneficio económico.
Por estos motivos, esta medida presentada, si bien no resuelve el problema de fondo (de hecho, los hipotecados UVA esperan un paquete de medidas de mayor profundidad), le da un tratamiento inicial al mismo. Recordemos que este esquema comenzó en el año 2016 como una opción para acceder al mercado crediticio a montos más bajos. El mecanismo por el cual se actualiza es a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) el cual refleja el Índice de Precios al Consumidor (que mide la inflación). En su momento, al haber perspectivas de baja en torno a la inflación, los créditos UVA parecían una alternativa viable y hasta conveniente. En el 2018, cuando explota el tipo de cambio por las sucesivas corridas, con su correlato inflacionario, el valor de los créditos se multiplico de manera desproporcionada respecto a los ingresos de los tenedores. Esto si bien no generó una crisis de pagos, tuvo sus ya mencionados derrames en otras de las finanzas de los involucrados.
Distintos representantes de los perjudicados por esta evolución desmedida plantean la necesidad de tomar medidas vinculadas al cambio en la indexación de los créditos. En definitiva, proponen que los mismos se ajusten en función de la evolución de los salarios en lugar de la inflación. Esto por el momento no parece estar dentro del horizonte de medidas a llevar adelante, pero se espera que los anuncios ya efectuados puedan llevar alivio.
Más compleja aun es la situación del hábitat y la vivienda en general en nuestro país. La ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa declaró hace algunos días que existe un déficit de 3,2 millones de viviendas, con 2 millones de viviendas desocupadas. Es decir, existe un desencuentro entre la demanda y la oferta, el cual, de poder solucionarse, descomprimiría de manera importante esta problemática. Obviamente esto no es nada sencillo ni lineal. Por otro lado, destacó la importancia de un Estado ágil en términos administrativos para acelerar la entrega de viviendas ya construidas y la articulación con el sector inmobiliario para dinamizar el mercado y brindar soluciones a esta problemática estructural en nuestro país que requiere urgentemente de políticas de estado duraderas en el tiempo.
